不動産で生きていくのならば利回り計算がとても大切です。利回りばかりに目を向けてはいけませんが、それでも利回りあってこその投資です。
利回りですが、数々の本が言う通り利回りばかりに目を向けてはいけません。瑕疵があったり、立地が良く無かったり、築年数が古すぎたりと色々問題があるからです。人が自殺した、殺人事件があったということもあります。
ですが、投資というからには利回りを最優先事項として考えるのは当たり前だと思います。トップページで話したように、基本的に不動産はインカムゲインを狙うものです。１０００万円で買った物件で毎年収入が１００万円あれば、１０％の利回りですよね。これを表面利回りと言いますが、これはただの目安で現実的な数字ではありません。実際には、この他に、修繕積立金、火災保険料、固定資産税、都市計画税などがかかってきます。更に常に１００％稼働するということはありえないので（一人抜けて、次の人が決まるまでの間は空室です。）１００％稼働で計算してはいけません。更に更に、１０００万円の物件だとしても、不動産取得税、仲介手数料、司法書士費用がかかってきます。約１割高くなると考えて下さい。となると、実際は６％ほどの利回りとなります。これを実質利回り。業者間ではネット利回りといいます。
正確にはこのネット利回りから銀行から借りた金利分が引かれていきます。3.5%の金利だとしても手元に残るのは2.5％。これが現実です。もちろん、今の計算は何年ローンなのか、自己資金をいくら出したのかなど省いた数字なので、実際はこれよりは多くなりますが、それでも１０％と考えていた数字からはだいぶ減ることがお分かりだと思います。
ああ、リフォームを前提に買うのであれば、その分も初期費用に乗っけて下さいね。利回りは更に下がります。こうなると、空室が予定より一戸でも多くでたら、下手したら自己資金持ち出ししないと、金利を払えなくなるかもしれません。不動産で不労所得で生活していくはずが、更に厳しい生活になるなんて何の為に投資したのかわからなくなります。
ですから、利回りを気にするのは当然ですし、超重要です。
なんてったって、利回りがいいと言うことは安く買っていると言うことなんですから、最終的に売却する出口を考えたときも売りやすくなりますし、積算評価より安く買うことによって銀行の融資も降りやすくなります。不動産投資の根本です。
そこで、問題になってくるのはどこに物件を持つかです。都内であれば表面利回り１０％前後が一般的でしょう。２３区から外れれば多少あがりますが、それでも１５％がいいところです。もちろん高利回りの物件は各停しか停まらない駅だったり、駅から遠い物件だったり築年数が古かったり条件が悪くなるのがほとんどです。
対して、地方では表面利回り２０％以上の物件がごろごろしています。３０％、４０％と言う物もあります。ただし、都内に比べて圧倒的に高い空室リスクと言う問題があります。人口の都心増加、地方減少というのが続いていますし、地方の若い世代は更に顕著に都心へ向かいます。ですので、地方のワンルームはとても難しいと思います。大学のそばや、工場のそばといった需要の見込めるエリアもありますが、もし大学、工場、大企業がその場を去ったらと言うことも考えましょう。もう家賃収入も入らないし、売却もできません。
どちらも一長一短ですが、私は地方を押します。都内の１０％の利回りを２０％にするのは不可能ですが、地方の３０％の利回りを客付け努力で稼働率をあげるのは不可能ではないからです。
前述した空室を埋める方法を最大限に取ること、更に地方は車社会なので、住戸数以上の駐車場は必須です。地域によっては２倍の駐車場を求められるところもあります。また、都内より部屋の大きさを広くとることなどが重要となってきます。都内なら１Kで２０m2でいいところ、地方では２７m2以上を求められたりします。可能な限り賃借人の方のニーズには応えましょう。
外壁のリニューアルも大きいです。これは業者さんに頼んで大々的にやることが大事です。費用もかかりますが、コストパフォーマンスでいえば一番大きいかもしれません。また、手すりがぼろぼろになってることもあるので、手すりや階段など共用部分の整備、自転車置き場の整備、入り口の整備、チラシ置き場の改善など、目に見えるところをどんどん変えていきましょう。
地方では、都内の物件と違って融資が非常におりにくいです。銀行としてもこれから人が減っていくであろう地域の物件に融資することは恐怖を感じるだろうことは想像に難くありません。また、地方独特の習慣があります。例えば、北海道では業者さんに賃貸募集してもらうときに広告費が３ヶ月分かかるとか（都内では１ヶ月が通常です。）その地方のローカルルールを聞き込みなどしてよく調べましょう。
あと、購入するまでに何度も現地に足を運ぶのは鉄則です。鉄則以前にどんな物件か見てもいないで買うとかは信じられません。その際、色々業者周り、近くのコンビニ、スーパー、イオン、小学校、幼稚園などなにがあるか調べましょう。あと、周囲の空室率もです。目の前に大きな建物があるかどうか、境界杭があるかどうか、近い将来に大きな道路が通るからセットバックしなければいけないといった問題も実はあったということもあります。業者に聞いて回る、役所に行って調べる、自分の足で周りを歩いてみる。必須です。高い買い物ですから。
馴れている土地が一番いいです。元々そこの出身であったり、どんな雰囲気の街なのか、遊びに行くときはどこがメインなのか、そこに住んでいる人が一番本当の情報を持っています。業者さんと大家さんみたいに営利関係はありませんから。ですから、逆に不動産を購入するのであれば、それくらいの知識があった方がいいということでもあります。そうなると、自ずと地方がいいといって、全ての地方を検索するよりも絞った方がいいということになりますよね。全部を調べる時間はありませんから。○○県の○○市のみをターゲットのように絞って、そこの地域の利回り、環境を頭に叩き込んで、それから少し枠を広げて○○県の○○市と■■市を調べるといったように探して行けばいいと思います。