不動産投資　収益　利回り

はじめましてヒロユキです。ここでは、不動産投資の魅力について語っていきたいと思います。

まず、不動産投資というと敷居が高いイメージを持たれる方がほとんどだと思います。

初期投資が必要なんじゃないか。

借金は怖い

空室になったらどうしよう

地震が起きたら・・・

こんなお悩みをお持ちなんでないかと思います。そして、こういう風に考えるのはどう考えても当然であり、 考えずに実行するのは正直、甘いと言わざるを得ません。

申し遅れました。私、ヒロユキは元マンションデベロッパーの投資開発部門で働いておりまして、今は個人投資家として個人で持てる不動産を探している日々でございます。巷では、不動産投資のススメ的な本がたくさんありますが、私は皆さんと同じ目線で不動産投資について話していきたいと思います。勧めるばかりではなく、ばっさりと流布している情報を斬っていきたいと思います。

まず、初めての投資までに、先程述べたような不安が出てくることは当然と重ねて申し上げます。また、その考えているご不安は概ね

正しい

です。いろいろな書籍で、初期投資０円で・・・や、空室リスクの心配ありませんや、融資のおろし方などありますが、 初期投資０円なんて、まず不可能です。もう資産をいくつも持っている。銀行から多大な信用を得ている。と言ったことがなければ、ありえません。

バブル終了後、銀行の貸し渋り問題はとても強くなっているのはご存知だと思います。さらにはリーマンショックも２００８年にありました。こんな状況で、信用を置けない人にただで貸すはずがありません。まずは、初期投資金額を集めましょう。一般的に買いたい不動産の２〜３割あれば、銀行も考えてくれると言われています。 １０００万〜１５００万の物件で３００万程度でしょうか。これは最低ラインとして必要となってきます。

ただ、投資金額を集める間に、物件を見る目のレベルをあげることはやっておいてもいいかと思います。というより、確実にやってください。投資、商売において一番の鉄則は

安く買う

これです。

探している地域の相場はしっかり頭に叩き込んでおく必要があります。実際、私が不動産の会社にいた頃は、地名と坪数がわかれば大体いくらなら買えるか、計算機を叩かなくてもすぐ返事ができました。ですので、その会社を辞めた後もたまに相談と言った形で連絡がきたりします。それは骨が折れそうだなー、敷居が高いなーと感じるかもしれませんが、これはマストです。良く相場を知りもしないで、銀行員に勧められたから、業者に勧められたからで買っていたら高確率で失敗します。自分の金を使う以上自分で全てコントロールできる状態にしましょう。

逆に、ここまで徹底できていない方も正直多々います。と、考えるとこれはチャンスだと思いませんか？そんなに利回りが良くない物件や瑕疵（問題）のある物件を他の方が検討している間に、もっといい物件を探していく知識があなたにはあります。これは、他の人から一歩抜きん出る武器でありチャンスでもあります。

まず、お金を集め、その間に物件の知識も集めていく。これを最初は徹底して下さい。本を読む。ネットで不動産情報を片っ端から調べていく。余裕があったらセミナーに顔を出す。懇親会にも顔を出す。いい情報をもってそうな業者がいたらメールでも電話でも一度話を聞いてみる。色々方法はあります。無理せずできるところからやればいいんです。無理にやることはありません。不動産はその名の通り動かないので逃げたりしませんから。（笑）

まず、このページで不安点を洗い出してしまいましょう。初期投資は集めればいいとして、次に借金は怖い。と空室リスクについて語っていきたいと思います。不動産投資で素晴らしい点が、毎月家賃収入が入るということです。つまり、借金（ローン）を賃借人の方が払ってくれるということです。これが、不動産投資の最大のメリットだと私は思います。株のように売った後で儲かるキャピタルゲインを狙ったものではなく、不動産は一般的にインカムゲインを特長としています。もちろん、価値が上がったうえで売却すればキャピタルゲインも狙えます。ちなみに、これをどちらかではなく、両方狙っていくのが法人であり、企業です。今すぐ転売しても利益は出るけど、このまま持っていても数年すれば回収できるからどう転んでもおいしい。と、このように考える訳です。そうでなければ、数億、数十億もの不動産に手は出せません。

話がそれましたが、毎月入る家賃収入からローンを返済できる。つまり、人が部屋を借りていれば、借金自体は恐れることはないということです。言い換えると空室リスクを解消すれば借金が怖いということも同時に解消できる訳です。

さて、それでは空室リスクの解消の仕方ですが、まずはどんな部屋を自分だったら借りたいか。これを明確にすることが大事だと思います。フローリングがいいのか、和室がいいのか。水回りは綺麗なのは当然だとして、カラーモニターフォンもあった方が安全だよなーとか。壁紙は白よりパステルカラーがいいなーとか、何でも自由です。自分が住みたい部屋をイメージすることはとても大切で、同じ日本人として生まれた人間なんですから、極端な部屋を好むことはありません。ゴミだらけの部屋がいいとか、３点ユニットが大好きとか。大体の人は、綺麗な方がいいし、トイレ、バス別の方が嬉しいでしょう。

つまり簡単な話、自分が借りたい部屋を作ればいいんです。このリフォームというものに私は着眼点を置いております。都会の不動産か地方の不動産かによって立地や、広さ、間取りなど諸要件は変わるとは思いますが、綺麗な部屋を借りたいと人々が思うことはどこも変わらないと思います。

その他に空室を埋める方法として、初期投資を抑えてあげるということがあります。一人暮らしされたことある方はわかると思いますが、引っ越すときって結構お金かかりますよね。家賃の他に前家賃、敷金、礼金、仲介手数料、火災保険料、更に引っ越し費用、家具も揃えなければいけないし、家賃が６万円くらいでも、なんだかんだで合計数十万円はいってしまいます。これを、ぎりぎりまでカットできれば人が入ってくると思いませんか？極端な話６万円で抑えてあげれば・・・

それは無理だ！と言わず少し考えてみましょう。まず、前家賃は別にもらわなくてもいいですよね。借りてくれればそれくらいすぐ回収できるので、とりあえず埋めるのが先決です。敷金、礼金、これもゼロゼロも可能でしょう。仲介手数料は、業者さんの利益なんで大家さんサイドで削る訳にはいきません。火災保険料も入っていただかないと困るのでこれも削る訳にはいきません。さて、引っ越し費用ですが、大家さんの中には引っ越し費用を大家が負担すると言う方もいます。引っ越し代ってかかっても３万円くらいです。一ヶ月借りてもらえば６万円なんで、これくらいは持とうという方がいるのはそんなに不思議じゃありません。最後に家具ですが、この家具も用意してあげる大家さんが増えてきているそうです。家具の出費も見栄えが良くなる最低限のものを揃える程度であれば、そんなに高くはなりません。ベッド、テレビ、カーテン、冷蔵庫、洗濯機・・・もしくは、借りてくれた方に一つサービスします。といった感じで募集をかけるのもいいかもしれません。

そう考えると、大家さんの方で、引っ越し費用と家具代をもってあげて１０万円いかないくらいの持ち出し、賃借人さんは家賃と仲介手数料、火災保険料で１０万円くらい。１０万円の出費であれば、２ヶ月部屋を借りていただければ、元が取れます。賃借人さんも１０万円程度で前の部屋よりいい部屋に済めるのならば、心が動きやすいと思いませんか？アイディア次第で色々なことが考えられます。ポイントは部屋を借りる人が何をしてもらえると嬉しいか。これに尽きると思います。